Inicialmente, gostaria de esclarecer o que é hipoteca. Muitas vezes, para conseguir um financiamento, geralmente habitacional, o potencial comprador de um imóvel o oferece como garantia de pagamento do empréstimo bancário. Portanto, esse imóvel fica vinculado ao banco até o final do financiamento, sendo registrado na matrícula do imóvel.
Mesmo o imóvel estando alienado, o fato é que é possível arrematar imóvel com o ônus da hipoteca. Entretanto, a princípio, deve o interessado na arrematação, ou seu advogado, observar, no processo em que se dará o leilão, se o credor hipotecário, no caso o banco, foi devidamente intimado do leilão.
Havendo a intimação do credor hipotecário, este tem a faculdade de exercer seu direito de preferência, se utilizando da garantia que grava o imóvel. No entanto, na maioria das vezes, o banco abre mão desse direito, considerando que, se o exercer, terá de responder por eventuais ônus que recaem sobre o imóvel, como condomínio, IPTU etc. Assim, confirmada a intimação ao credor hipotecário, não haverá qualquer irregularidade quanto a isso, podendo o interessado arrematar o imóvel.
Pode ainda ocorrer a arrematação, sem essa intimação, mas, caso o eventual concorrente seja vitorioso no leilão deverá proceder a intimação do credor hipotecário. No entanto, este pedido de intimação deve ser aprovado pelo juiz competente do processo, considerando que o juiz pode entender que com a falta da intimação, restou cerceado ao banco exercer seu direito de preferência, e decidir por julgar nula a arrematação.
Pode ocorrer ainda que o juiz interprete que a posterior intimação do banco não cause ao feito nenhum prejuízo ao direito de preferência do credor hipotecário. Porém, cabe ao interessado se aconselhar com seu advogado se vale a pena correr tal risco. Deve-se levar em conta a maioria dos julgados nesse sentido, o que exige conhecimento de um advogado especializado em leilão de imóveis.
Mas vale ressaltar que o Código Civil, em seu Artigo 1.499, inciso VI, estabelece que a arrematação extingue a hipoteca, salientando que esta arrematação deve ser precedida com a intimação do credor hipotecário.
Portanto, havendo hipoteca vinculada ao imóvel a que se pretende arrematar, deve haver prévia consulta ao processo para se confirmar se o credor hipotecário foi devidamente intimado, evitando assim futura nulidade na arrematação e, consequentemente, o atraso no levantamento do valor investido.
PAULO MARIANO
Advogado especializado em leilão judicial de imóveis
